MODUL 02 · VERKEHRSWERT
Wertgutachten
Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB in Verbindung mit der ImmoWertV 2021 – in nummerierten Schritten, mit sichtbarem Rechenweg und einer Vorschau, die dem PDF entspricht.
Ein eigener Arbeitsbereich
Das Wertgutachten öffnet sich bildschirmfüllend und erhält die nächste freie Nummer des Projekts, z. B. 26-014-02.
- Links: WertermittlungenAlle Wertgutachten des Projekts mit Nummer, Zahl der Gebäude und Stichtag.
- Mitte: EingabeschritteEine Schrittleiste springt direkt zu Grunddaten, Auftrag, Unterlagen, Recht, Lage, Grundstück, Marktdaten, Gebäude/Verfahren, Gutachtentexte und Vollständigkeit.
- Rechts: DokumentvorschauDie Seiten erscheinen so, wie sie im PDF stehen.
- Datenaufnahme vor OrtDie Erfassung beim Ortstermin wird in die Eingabeschritte übernommen.
Fünf Gutachtenvorlagen
Die Vorlage bestimmt Struktur und Vorlagentexte. Leere Textfelder lassen sich mit den Vorlagentexten füllen und jederzeit zurücksetzen.
- Vollgutachten – Verkehrswert
- Gerichtsgeeignete Vollgutachten-Struktur
- Wohnungs- und Teileigentum
- Ertragsobjekt / Renditeobjekt
- Unbebautes Grundstück
Die Eingabeschritte
Von Auftrag und Unterlagen bis zur Vollständigkeitskontrolle – jeder Schritt enthält die Angaben, die das Gutachten braucht.
- Auftrag, Beteiligte, Zweck und Stichtage – Wertart, Qualitätsstichtag, Bewertungszweck, Umfang der Ortsbesichtigung, besondere Annahmen
- Unterlagen und Auskünfte – Grundbuchauszug, Flurkarte, Bodenrichtwert, Baulasten, Altlasten, Bauakte u. a. – je mit Quelle, Stand und Prüfstatus
- Grundbuch, Kataster, öffentliches Recht – Abteilung II und III, Planungs- und Bauordnungsrecht, Rechte und Belastungen; bei Bedarf WEG und Erbbaurecht
- Lage und Grundstück – Makro- und Mikrolage, Infrastruktur, Immissionen, Zuschnitt, Baugrund, Lagequalität
- Grundstück und Bodenwert – Fläche, Bodenrichtwert, Anpassungsfaktor → Bodenwert
- Marktdaten, Indizes und Quellen – Baupreisindex, Liegenschaftszinssatz, Sachwert- und Vergleichsfaktor, Mietdaten, Regionalfaktor
- Gebäude, Flächen und Bewertungsverfahren – je Gebäude, siehe unten
- Gutachtentexte – von Auftrag und Objektbeschreibung bis zur Erklärung des Sachverständigen
- Vollständigkeit und Plausibilität – Checkliste mit Prüfung fehlender Nachweise
Bewertungsverfahren je Gebäude
Jedes Gebäude wird einzeln erfasst. Sie wählen Vergleichs-, Ertrags- und/oder Sachwertverfahren und legen fest, woraus der Verkehrswert abgeleitet wird.
- Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV, NHK 2010)Normalherstellungskosten und Brutto-Grundfläche, Indexfaktor aus Baupreisindex, Regionalfaktor, Alterswertminderung aus Gesamt- und Restnutzungsdauer, Außenanlagen, Sachwertfaktor.
- Zu- und AbschlägeEinzeln in % oder €, mit typischen Ansätzen zur Auswahl – z. B. Balkon, Garage, Instandhaltungsstau, energetische Sanierung, Baulasten.
- Sichtbarer RechenwegUnter den Eingaben rechnet die App den Weg bis zum Ergebnis vor; fehlende Angaben werden benannt.
- Rundung und ZusammenfassungRundung von vollen Euro bis 100.000 € (kaufmännisch, ab- oder aufrunden); Bodenwert, Verkehrswert je Gebäude und gesamt.
Gliederung des fertigen Gutachtens
Abschnitte und Unterkapitel sind nach DIN 1421 nummeriert, auch im Inhaltsverzeichnis.
| Teil | Inhalt |
|---|---|
| Titelseite | Verkehrswert (Marktwert), Inhaltsverzeichnis |
| A Grundlagen | Auftrag, Unterlagen, Grundbuch/Recht, Lage und Grundstück, Objektbeschreibung je Gebäude, Marktdaten |
| B Verfahrenswahl | Wahl der Wertermittlungsverfahren |
| C Berechnung | Bodenwert und Wertermittlung je Gebäude |
| D Ergebnis | Würdigung, Plausibilisierung, Ergebnistabelle, Rundung, Ergebnissatz nach § 194 BauGB |
| E Abschluss | Schlussbemerkung, Erklärung des Sachverständigen, Ort/Datum, Unterschrift und Stempel |
| F Anlagen | Bilderdokumentation, Kalkulation, Anlagenverzeichnis |
Layout, Logo, Titelbild, Bilderdokumentation (bis zu zwei Fotos je Seite), Signaturblock und Seitenumbrüche stellen Sie je Wertgutachten ein.
Fachliche Verantwortung
Struktur, Vorlagentexte und Rechenhilfen unterstützen eine nachvollziehbare Dokumentation.
Eignung und Richtigkeit des konkreten Gutachtens bleiben Aufgabe des Sachverständigen. Der mitgelieferte Baupreisindex entspricht dem aktuellen Stand; für historische oder abweichende Stichtage tragen Sie den passenden Index ein.
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